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地产股大涨，利好频传，房地产回暖了吗？

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      导读：近日，引起市场关注度最高的房地产行业，频频传来好消息，先是股价大涨，再是政策利好频频传出，从年初至今低迷的房地产行业是要回暖了吗？



      本周以来，地产板块连续4个交易日上涨。11月11日，地产板块全面爆发，房地产服务板块上涨6.22%、房地产开发上涨3.05%，新华联、泰禾集团、招商蛇口涨停，阳光城、保利发展、金地集团等涨超9%，万科A、新城控股跟涨。


      地产板块的异动，肯定是与房地产调控政策的变化有关。今年以来，与房地产行业相关联的政策消息不少，但在“房住不炒”的背景下，房企普遍面临洗牌与转型的问题。在“三道红线”以及“双集中供地”等政策的影响下，部分房企更是暴露出不少的问题，有的甚至引发了债务违约的压力。

地产调控边际放松

      房地产板块底部反弹，背后市场调控政策边际放松的预期。综合各方面的消息可以看出，虽然房地产调控的大方向依然是“房住不炒”，但具体执行中一些做法正在“纠偏”。这轮房地产金融执行上的“纠偏”始于2021年9月底。

  • 9月29日，央行与银保监会召集全国24家主要银行联合召开房地产金融工作座谈会，会议围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，要求金融部门准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。随后，中央高层及相关金融监管部门密集发声，意在稳定预期。此前要排队等好几个月才能放款的按揭贷款开始有明显松动。

      另中国人民银行11月10日发布的人民币信贷数据也可以看出，与房子有关的贷款数据在边际改善。

      其中，居民端的房地产贷款数据10月改善比较明显。数据显示，10月居民中长期贷款新增4220亿元，同比多增160亿，是2021年4月以来首次同比多增。由于居民中长期贷款主要是房贷，这个指标的边际改善反映了9月末以来银行房贷额度有所放松、审批加快。

      东方金诚首席宏观分析师王青分析，伴随宏观政策向稳增长方向微调，特别是房地产融资环境回暖，年内剩下两个月的信贷和社融增速有望回升。

      11月10日盘后，据券中社报道有市场消息称，各地银保监通知热点城市的主要银行，将积压5个月以上的按揭贷款清退，同时放开对房地产商开发贷限额的管控。对此，深圳、北京地区多家主要银行回应：“暂未收到此类窗口指导或监管意图”。有银行房金部人士表示，按揭贷款并没有消息说的“积压数月”，都是按正常流程发放。

      而早在10月15日，金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会就曾指出，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常

房企融资环境回暖



      11月10日晚间，据财联社消息，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。

      11月9日央行旗下的《金融时报》发布了一篇《高盛表示正在买入中国房企债券》，其中有一句话是“外资正看准时机抄底”。高盛出手抄底中国楼市，让房企债券又涨了一波。

      “银行贷款放松”的消息在近期时有传出。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行的房地产企业代表座谈会上，招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司均表示，近期有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

      2020年8月，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，提出“三线四档”的监管要求。“三道红线”指：剔除预收款的资产负债率不得大于70％、净负债率不得大于100％、现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5％，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15％。“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大。按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。按照监管要求，到2023年6月底，试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

      10月15日，央行金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会曾指出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

多地楼市调控“松绑”



      11月10日晚间传出了沈阳解除限购、限售的消息。消息称，沈阳市房产局11月10日召集各大房企，线下通知从11月11日开始，放松限购限售等一系列房地产限制性政策。

      对此，沈阳市房产局相关人士今日表示，“没有这个消息，没收到相关通知”。不过，财联社报道称从多家房企获悉，昨日沈阳市房产局确实召集部分房企开会，通知房企将松绑限购、限售等政策，但不会出台红头文件。

      11月5日，武汉市印发《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施》，对部分人群放松了限购。

      10月28日，徐州市发布《关于调整市区商品住房预售项目建设规模的补充通知》，放松了新房预售条件。

      再往前，哈尔滨、长春都有放松调控政策的文件发布。和以前“一日游”不同，这些城市的文件都没有被收回。

利好落地仍需时间


      虽然政策层面的积极信号不断释放，市场也给予了一定的信心支撑，但不可否认的是，政策从纠偏到落地需要时间。

      房地产行业黄金发展的时代基本上告一段落了，房地产市场也不断强调“居住”属性，这也会是一种大的发展趋势。但是，在因城施策的背景下，不排除存在局部地区灵活调节的可能，这种局部放松的预期，却给了市场短暂炒作的理由，但并未改变房地产行业的中期投资逻辑。房地产目前有两个问题仍不得不正视：

          第一，各项利好政策能否落到实处，让受困房企真正受益。

          第二，如何稳定购房者的心理预期，这是当前最大的难题。

      表面上来看，10月份以来高层多次发声，指出银行对“三线四档”融资管理规则存在误解，倡导不可对信贷发放矫枉过正，房地产合理的资金需求应得到满足。而从目前来看，信贷端的松动传导到市场层面仍需时间。

小结


      需要强调的是，随着政策纠偏，房地产至暗时刻或将逐步过去。但千万不要低估中央坚持“房住不炒”的决心，更不要心存侥幸寄望调控出现大松动。当前政策层面的局部调整，有评论认为是为了防止房地产硬着陆，避免系统性风险发生。房企发展终将要走向健康稳定，告别外来输血模式，依靠自我造血活下去。如果缺失这一能力，出局也是早晚的事。

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